引言

  • 沒有人能否認全球商業正處于一場正在進行時態的革命。多元化和個性化的需求、電商的擠壓、同行的競爭、新技術新媒體的推波助瀾,都使得購物中心的后期運營更加復雜,并倒逼前期設計、定位、招商等更符合市場與消費者的期盼。

    伴隨著社會多元化及消費升級趨勢的不斷演變,消費者對購物中心的需求早已不再局限于傳統的購物。在中購聯?2015年亞洲會議中,亞洲各國、地區領袖人物對本國購物中心所面臨的新挑戰做了詳細分析并給與解決方案。就以下亞洲各國行業領袖經驗之談,行業勇士們您是否有所啟迪呢?

  • 馬來西亞

    過去的幾年里,馬來西亞的購物中心也與中國大陸地區一樣包含了商業中心、零售店、酒店、餐飲、街店、商鋪以及大賣場。從馬來西亞地區的人口分布和購物中心的商業綜合建筑占地面積來看,馬來西亞商業市場既不缺乏大型購物中心,也不缺乏購買力。

    對于目前世界的形勢對馬來西亞經濟政策的影響,縱然有部分零售商通過優惠租賃政策和創新的方式獲得更多權限去渡過艱難時光,但馬來西亞零售業的業績面臨著眾多挑戰的事實是毋庸置疑。因此根據馬來西亞的商業國情,未來的商業市場不得不找準著力點接受市場發起的挑戰。

    首先,要以旅游業為契機。從過去16年的消費清單來看,馬來西亞旅游人口持續逐年增長,又因旅游業占馬方零售業的業績比例越來越大,所以馬方希望今后推動旅游人口的增長,吸引更多的游客來馬來西亞消費。

    其次,打造社區先進的生活方式。與購物中心發展的方向相同,創造社區的生活方式是與健康、與F&B相連。當然,社區商業中會有會議中心及其他配套的設施,健身中心也會融入了購物中心里,娛樂中心也會并入社區購物中心發展。

    最后,與當地政府和旅游局聯合打造適合于全球經濟發展平臺。只有購物、旅游、度假、觀光一體化,最好的服務、最好的產品,以及多元文化的定位,才會吸引到更多的客戶群。所以,馬來西亞旅游局以及政府對于購物中心的發展建設做出了很大的支持,使得馬方的購物中心充滿信心地接受各方給與的挑戰。


    香港

    與馬來西亞總體理念類似,香港商業無論是從管理經營領域范圍都與其非常類似。作為一個國際金融中心,香港有許許多多的優勢是其他城市無法與其比擬的。在過去一年當中,馬來地區、日本地區的經濟環境都有非常大波動的,雖然香港也有所改變,但整體上香港的經濟和政治環境是穩定和安全的。

    今年中國的股市落到了歷史新低,下滑超過了53%,人民幣的貶值厲害,這些都使得大陸人群去香港購物的興趣下滑。與馬來西亞一樣,香港同樣面臨著全球經濟放緩的形態,市場受到了挫折。更不幸的是,無論與世界上哪個城市相比,香港的零售業的租金都是全球最貴的。而全球市場的放緩,讓香港失去了與部分奢侈品的合作機會。面對如此環境, 香港做出了以下變動策略以應市場變化:

    1 關注零售業的占領份額。

    在香港整體的GDP份額來講,香港地區的購物中心份額很大。香港一直都有 “免稅天堂”之稱,香港服務于不只是亞太地區的游客購物,而全球的旅客。縱然經過占中等負面新聞的影響,但在過去的2014年到2015年,香港零售業占整體GDP的份額中還是有不斷增長。

    2 注意人口分化。

    在零售行業中,過去香港有超過45萬的人是被購物中心所直接聘用的。香港地區的人口比重比較大,人口密度高,因此從零售供應方向來講,市場須關注本地居民的消費,才能保持香港總體產業營業額較為平穩增長。

    3 擴大香港購物和度假的優勢。

    大陸開放之后,來港旅游購物的人群比重不斷增加。數據顯示,截止到2014年底,到港旅游的大陸游客占了60%,且人均消費在1000美金左右。如此大的消費群體,香港市場應加大迎合度,擴大度假購物優勢。

    4 研究消費者行為變化,建立游客的忠誠度。

    今年由于各方面的原因,整體的消費水平還是下滑了7%,香港轉移到深圳消費。零售商為適應高端客戶的需求,努力設計出更多的項目,讓其感受購物的與眾不同。硬件的提升,附加服務擴大,游客的忠誠度自然不會低。

    5 做好線上線下的統一運營。

    面對網上購物的挑戰,香港市場通過聯盟的方式引入更多的電子商務模式,打造網上平臺,意圖是讓線上線下的服務能夠更好地緊密地互相促進。方便顧客更好查詢想要的東西可以在哪里買到,如何到這個購物中心等等配套服務。



    日本

    據日本相關數據顯示,在2014年,日本已有超過3614個購物中心,3400兆億日元的營業額,購物中心總面積占日本占地面積的七分之一。從2014年到2015年上半年,日本奢侈品、高端購物中心的增長占有了大都市的主要購物中心模式。


    在日本,無論是社區型購物中心還是都市綜合體,商家都是非常重要的。只有符合商業主題的商家才會與購物中心看得更和諧。因日本人口已開始進入老齡化發展,社區購物中心、都市綜合體的活力有所下降。所以與周邊國家相比,日本購物中心的整體格局的都在變化。面對老態市場的延伸,日本市場為保持市場活力不得不重新選擇開辟新市場。

    首先,要選擇主題。

    根據市場行業的趨勢,符合你的主題的商家會使得購物中心看得更和諧,而整體來講,相對比較日本的整體人口,超過65歲以上的人口逐年地增加。我們的購物中心的整體格局的變化為購物中心的發展做了參考。

    其次,與旅游相結合開辟新的消費市場。

    外國游客到日本的數量在持續上升,2014年大概有1300到1400萬人次,未來估計會有2000萬的人訪問日本。就娛樂功能和購物需求,開發旅游消費對于購物中心市場來說是可持續發展。

    再則,增大電子商務應用。

    電子商務的發展,市場給予的預測是使零售業每年可能會有10%的增長。所以電子商務的發展也帶動購物中心、零售業的促銷,物流、服務水平都也都因此為零售業績帶來影響。

    最后,要回歸到本位。

    購物中心扮演的角色就是服務,我們要回歸到最原始的服務方式,持續地去提供我們的最優秀、最優質的服務。要為就業提供更多的工作機會,要為人們的生活的提高做出貢獻



    印度尼西亞

    在印度尼西亞地區全國范圍已超過200家大型城市購物綜合體,相比較于人口基數, 200多間購物中心是能夠滿足當地的需要。而相比其他國家,印尼的租金較低,因當地購物中心的空置率只有10%左右。

    印尼在某種程度上可作為新興市場,,政府對商業地產的發展非常受關注,對零售行業帶來的GDP增長也十分期待。因此在政府的扶持下,如何建造不同區域的購物中心是印尼開發商不斷研究的課題。根據印尼市場情況,印尼的開發須注意各個方面:

    1 與商家保持良好關系。

    與零售商保持非常好的關系,及時溝通非常的重要的。商業體能提供優質的服務與體驗,客戶群進行購物為商家帶來增值。

    2 選址。

    隨著零售業全球一體化的趨勢非常明顯,印尼零售商開始把目光放到日本或者是韓國、泰國,甚至是把目光投到了法國的巴黎。而其它一些海外國家的零售商也把目光投入印尼。在這個這是一個交叉的過程中,印尼發展商在重新審視選址,選擇有很多原產物質的島嶼,以固有資源吸引外商投資發展。

    3 關注消費人群分布。

    了解人口分布以及人口增長,事實上就是了解終極消費人口的分布群。滿足消費人群的期待,就是幫助購物中心贏得忠實客戶群和固定人流。


    臺灣

    臺灣購物中心產業發展將近二十年左右,在這二十年中,臺灣發展了60個大型購物中心。在這二十年中,購物中心產業在臺灣已是蓬勃發展,現已遍及各地。

    面對時下的市場發展,臺灣購物中心也發生脫胎換骨的變化。實體購物中心、虛擬購物中心兩個互相競爭,給了體驗式購物中心一次發展平臺。把科學技術運用到未來購物中心發展中給消費者一個經驗型體驗式購物中心已成趨勢。而對于如何打造經驗型體驗式購物中心,臺灣市場最有發言權。

    1 做好空間坪效。

    整個環境空間對于所有商業體經營業績來說,是沒有辦法產生一毛錢的平效。可是,大型的商業體可透過特別的設計和空間布局帶來更多人潮和消費。通過對消費者的轉變研究,可知更好的環境可以帶動不同的人流量和消費。

    2 主題商場創新定位。

    每一個商業體的創新,都是在了解當地消費者和族群后,讓開發商結合當地消費者需求和未來消費的發展趨勢進行創新定位。如臺灣誠品生活商場以文創為主的商場,最大的特色就是把工作空間跟商品空間結合。文化餐館、鐵路商業等主題特色店的開發也都在主題設計方面得到追捧。

    3 發展旅游購物中心。

    在臺灣市場中,開發者認為以旅游目的為主的和以觀光客為主的購物中心,是一個非常受歡迎的觀光景點。

    4 新功能化的商業模式。

    未來的購物中心不再只有零售、餐飲、娛樂設施的結合。購物中心應該把當地族群的需求融入購物中心,把所有生活需求在購物中心中整體提供。如:郵局、銀行、教育、育嬰等系列需求功能的配置。

    【中購聯出品】作者\王康,本文根據馬來西亞、日本、臺灣、香港、印度尼西亞等各國國購物中心協會在中購聯13屆年會中演講整理,轉載請務必注明來源\中購聯微信公眾號mallchina-org,謝謝!


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